界面新闻记者 | 王妤涵
临近年末，深圳楼市迎来了一轮新盘供应高峰，市场情绪也在豪宅市场的带动下显现出升温态势。
据界面新闻不完全统计，仅12月份，深圳就计划有至少16个项目开盘，多个位于核心区的顶级豪宅项目蓄势待发。
就在上周末，位于深圳湾后海核心区的豪宅项目“深圳湾澐玺”正式开盘，项目首推348套面积约209-1150平方米的大平层户型，开盘当日去化约七成，单日销售额高达130亿元，这一成绩也刷新了今年11月由广州保利玥玺湾创下的106亿元全国单盘单日销售纪录。
“顶级豪宅往往是市场的风向标。”深圳贝壳研究院院长肖小平在接受界面新闻采访时指出，“澐玺的热销在一定程度上提振了深圳市场信心。年末房企推盘普遍积极，潜在置业者的决策也在加快，整体来看供需两端呈现‘双向奔赴’的态势。”
越豪越好卖？
深圳湾澐玺的成功并非偶然，其前身为南山区粤海街道的T107-0107地块，建筑面积约26.3万平方米，起拍价就高达126.5亿元。
从地理位置上看，该地块位于南山区后海滨路和登良路的交汇处、深圳地铁2号线登良站旁，属于深圳湾后海总部基地。地块附近有中铁南方总部大厦、喜之郎大厦、华强方特大厦等总部大厦，片区内还有阿里、腾讯等几十家行业巨头入驻，是深圳毋庸置疑的城市核心。
2024年12月2日，华经过295轮激烈竞价，华润与中海组成的联合体以185.12亿元将其收入囊中，溢价率达46.31%，楼面价约每平方米7.04万元，一度刷新深圳总价“地王”纪录。
根据深圳市房地产信息平台的信息，项目备案均价约为16.8万元/平方米，其中最贵的一套顶层大平层备案单价高达35万元/平方米，总价超过3.77亿元。
值得关注的是，在深圳湾澐玺的开盘销售中有一个有趣的现象——超大户型产品比中小户型更为抢手。
界面新闻从项目相关人士处了解到，选房开始不久，约500平方米和700平方米的户型便迅速售罄。当天推出的14套总价过亿的超级大平层（总价范围1.27亿至3.77亿元），最终成功售出13套。
这与过去几年市场调整期中常见的“刚需户型先行去化”逻辑形成鲜明对比，揭示了当前豪宅市场的新动态。
肖小平对界面新闻分析指出，这背后有两层核心逻辑：首先，顶级豪宅的买家资金实力雄厚，价格敏感度低，他们更看重产品的综合品质、稀缺性和其象征的“地位感”。因此，在同一项目中，条件更好、更能匹配其身份的产品自然成为首选。
其次，从资产属性看，定价更高的产品往往意味着更优越的资源占有（如景观、位置、设计），这些因素使其在未来的二手房市场上具备更强的保值增值潜力，被视为一种“硬通货”。
而这种现象也不止存在于深圳，在一些核心城市新盘豪宅中，大面积、高总价的产品往往更好卖。
从价格端看，据CRIC监测数据，今年上半年全国总价1000-3000万的新房豪宅成交套数高达19561套，同比增长25%；总价5000万以上新房豪宅成交套数为621套，同比增长51%，增幅显著；仅总价3000-5000万新房豪宅成交同环比齐跌，降幅均在3成左右，主要源于2024年的基数较高。
从面积段来看，2025年上半年全国20个核心城市千万豪宅成交中，面积在180平以上的产品成交占比达到46.14%，在各面积段中占比居首，但是成交集中度稳步下降，环比下降8.11个百分点，同比下降5.26个百分点。
购买力仍在
深圳湾澐玺的一炮而红，拉开了年末高端市场“神仙打架”的序幕。紧随其后，中信信悦湾、招商后海玺、GCC联泰超总湾等顶级豪宅项目都计划在12月轮番入市，形成激烈竞争。
中信信悦湾坐拥三面环海景观，毗邻在建的深圳歌剧院；招商后海玺作为城市更新项目，主打197-237平方米的大平层；GCC联泰超总湾则位于深圳超级总部基地，提供大面积段产品。这些顶豪的集中亮相，将充分测试深圳高端购买力的深度与广度。
而与高端市场的“点状爆发”相呼应的是，深圳普通住宅市场也在稳步放量。
据界面新闻统计，除了这几个豪宅项目外，12月份深圳除上述豪宅外，预计还有13个主打刚需和改善户型的新盘入市，主要集中在龙华、宝安、光明等区域，产品面积多在80至144平方米之间。
从整体楼市表现来看，在宽松的政策环境加持下，深圳楼市的购买力基底依然坚实。
数据来源：深圳住建局 图片来源：深圳贝壳研究院
深圳贝壳研究院统计数据显示，2025年1-11月深圳新房与二手房月新房与二手房成交量均保持增长，成交总量为111519套，与去年同期相比增长12%，创近五年同期新高。
“这一成交数据不仅印证了政策宽松对市场的正向拉动作用，也充分反映出深圳楼市的内生购房需求仍具备较强韧性。”肖小平对界面新闻总结道，“乘着当前的势能”预计今年12月深圳楼市成交量将继续保持增长”。
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